收縮的市場(chǎng)、回調(diào)的房?jī)r(jià)、尚待恢復(fù)的信心，讓2024年房地產(chǎn)行業(yè)盈利高度承壓，瑞銀在研究報(bào)告中預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商2024財(cái)年的盈利將同比下降27%，較2024年中期的平均跌幅22%更甚。 而房企的業(yè)績(jī)預(yù)告展現(xiàn)的內(nèi)容亦是如此，截至3月7日，A股、港股中共90家內(nèi)地房企預(yù)告2024年全年業(yè)績(jī)，僅有三成預(yù)計(jì)尚能盈利，而虧損者的數(shù)量則是前者的兩倍，全年虧損超過(guò)百億的房企就有4家。 時(shí)間的數(shù)字轉(zhuǎn)向2025年，前兩月似乎仍然不太理想。三月水暖，土拍市場(chǎng)槌聲漸密，售樓處人流交織，西湖岸邊與黃浦江畔的春風(fēng)吹進(jìn)了樓市，市場(chǎng)開(kāi)始期待“復(fù)蘇”的風(fēng)，能夠一口氣卷走地產(chǎn)過(guò)去三年的陰霾。 企業(yè)與市場(chǎng)之間，企業(yè)與企業(yè)之間，開(kāi)始產(chǎn)生微妙的撕裂感，在機(jī)構(gòu)看來(lái)，這種分化或在未來(lái)兩年逐漸消化，而率先恢復(fù)強(qiáng)度的企業(yè)，也將率先呈現(xiàn)出業(yè)績(jī)彈性。 90家房企披露業(yè)績(jī)預(yù)告，僅三成盈利 梳理房企2024年的業(yè)績(jī)預(yù)告，盈利與否已是一道關(guān)鍵的分水嶺。 據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至3月7日，在A股、港股房地產(chǎn)上市公司中，共有90家內(nèi)地房企預(yù)告2024年全年業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)正向盈利的企業(yè)共29家，占比32.22%。 其中，有5家房企預(yù)計(jì)盈利增長(zhǎng)，分別為天宸股份、亞通股份、匯通能源、全新好、陸家嘴；此外，珠江股份、市北高新實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈；在剩余22家房企中，京城佳業(yè)、龍湖集團(tuán)、招商蛇口、瑞安房地產(chǎn)、綠城中國(guó)5家房企相對(duì)降幅較小，其余房企預(yù)告報(bào)告期內(nèi)盈利降幅或均在50%以上。 從盈利的金額來(lái)看，據(jù)上述房企披露，盈利預(yù)計(jì)超過(guò)10億元的房企只有5家，其中，僅龍湖集團(tuán)、保利發(fā)展在報(bào)告期內(nèi)的凈利潤(rùn)有望在50億元以上。 梳理業(yè)績(jī)預(yù)告發(fā)現(xiàn)，結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，是本期房企業(yè)績(jī)下滑的主要原因。例如，預(yù)計(jì)報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)50.16億元盈利的保利發(fā)展在業(yè)績(jī)快報(bào)中表示，公司相關(guān)利潤(rùn)指標(biāo)同比下降，主要源于房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模和結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，以及公司結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)情況擬對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提減值準(zhǔn)備。 相比保利與龍湖們，虧損房企則成為行業(yè)里的大多數(shù)。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，60家業(yè)績(jī)預(yù)虧的房企中，33家連續(xù)虧損，有27家則是首次出現(xiàn)年報(bào)虧損，并且在這些企業(yè)中，還能看到一些龍頭房企的身影。 房企虧損的共性邏輯在過(guò)往市場(chǎng)數(shù)據(jù)里亦有跡可循。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2019年-2021年上半年的近三年間，是房企擴(kuò)張意愿最強(qiáng)烈的階段，土地市場(chǎng)高價(jià)地頻出，同一地塊內(nèi)樓板價(jià)的紀(jì)錄持續(xù)刷新，其中，尤以2020年下半年至2021年上半年為最，據(jù)克而瑞進(jìn)一步的梳理，64%的高價(jià)地塊均產(chǎn)生于這一時(shí)間段。 正如所述，在2021年，房企們面臨著一場(chǎng)以面包為賭注的困局，興奮者有之，冷靜者有之，終歸會(huì)在齒輪的卷動(dòng)下進(jìn)入到同一張牌桌——即便有企業(yè)不愿意在狂熱面前振臂高呼，但寅吃卯糧并非長(zhǎng)久之計(jì)，亦逃不過(guò)下場(chǎng)的宿命。 事實(shí)上，即便預(yù)計(jì)在2024年盈利向好的房企，也并非沒(méi)有受到市場(chǎng)的襲擾，例如，天宸股份就在解釋扣非歸母凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)下降時(shí)，提到“房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的毛利相比上年同期有所下降?！倍鴺I(yè)績(jī)表現(xiàn)較好的珠江股份，預(yù)計(jì)本期業(yè)績(jī)扭虧為盈的原因，則是由于在2024年剝離了大部分地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。 “止跌企穩(wěn)”下，房企亟需新發(fā)展模式修復(fù)業(yè)績(jī) 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)受制于成本與價(jià)格的雙重壓力，新發(fā)展模式的嬗變就此展開(kāi)。 自2024年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)嘗試從市場(chǎng)、主體、供給等方面進(jìn)行全方位轉(zhuǎn)型，而房地產(chǎn)企業(yè)自身也在加大新業(yè)務(wù)的布局，圍繞主營(yíng)業(yè)務(wù)出發(fā)，強(qiáng)化收入更加平穩(wěn)的持有型物業(yè)，以及對(duì)財(cái)務(wù)健康更加友好的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。 在新發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型中，龍湖走在前列，亦是目前已披露業(yè)績(jī)預(yù)告的房企中，盈利最為可觀的房企之一。根據(jù)花旗的預(yù)測(cè)，在保持正向盈利的房企中，華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展均有望在報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)超百億元的凈利潤(rùn)，而龍湖集團(tuán)緊隨其后，凈利潤(rùn)水平位居行業(yè)第三。 在公告中龍湖透露，在2024年，龍湖集團(tuán)整體及各航道均實(shí)現(xiàn)正向經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，負(fù)債規(guī)模有序壓降、債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。而面向未來(lái)，龍湖表示將堅(jiān)持以正向經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流推動(dòng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)貢獻(xiàn)持續(xù)提升，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。 根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，在2024年，龍湖集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)也進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入約284.8億元（含稅），創(chuàng)造歷史新高，其中運(yùn)營(yíng)收入約145.0億元（含稅），服務(wù)收入約139.8億元（含稅）。 中銀國(guó)際表示，由于房?jī)r(jià)調(diào)整幅度超過(guò)預(yù)期，預(yù)計(jì)龍湖繼續(xù)保持民營(yíng)房企中最好的基本面之一，經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)將實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長(zhǎng)，并貢獻(xiàn)了其大部分利潤(rùn)，并且由于能夠獲得經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大大降低。 在房企轉(zhuǎn)型新模式的另一端，“止跌回穩(wěn)”成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)鍵詞和政策著力點(diǎn)，在今年的政府工作報(bào)告中，共有200多字的篇幅論及房地產(chǎn)業(yè)，再次強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。 政策提振之下，開(kāi)發(fā)商們也紛紛為2025年的“小陽(yáng)春”摩拳擦掌。據(jù)龍湖相關(guān)銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人表示，自節(jié)后返工以來(lái)，龍湖各樓盤(pán)到訪(fǎng)量也出現(xiàn)反彈，成都、杭州等城市增幅較為明顯。在即將到來(lái)的“金三銀四”，龍湖也推出專(zhuān)享購(gòu)房補(bǔ)貼、春游禮包等福利，積極備戰(zhàn)小陽(yáng)春。 伴隨著歷史包袱持續(xù)消化，房企的業(yè)績(jī)也有望走出底部。中金公司表示，在2026年伴隨貨值結(jié)構(gòu)改善，毛利率可能開(kāi)始修復(fù)，但結(jié)算規(guī)模料有所下行。預(yù)計(jì)未來(lái)1-2年地產(chǎn)企業(yè)總體業(yè)績(jī)基調(diào)仍在于消化歷史包袱，但2025年開(kāi)始恢復(fù)強(qiáng)度的企業(yè)或有望在2026年-2027年開(kāi)始率先呈現(xiàn)出業(yè)績(jī)彈性。 在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，周期的調(diào)整亦有望在未來(lái)兩年走向尾聲。曾經(jīng)的巨頭被時(shí)代的巨浪卷上潮頭，又被送回到了沙灘之上，在政策底與市場(chǎng)底碰撞出的轉(zhuǎn)型發(fā)展新時(shí)期，他們或許將更加從容地應(yīng)對(duì)新一輪的潮起潮落。 （具體信息以上市公司公告為準(zhǔn)，本文不提供任何投資建議，據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）