每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 曾健輝

繼今年4月及7月在主城區(qū)集中放地后，成都在9月7日進(jìn)行了年內(nèi)第三次大規(guī)模集中供地，拍賣(mài)的6宗土地共計(jì)517.43畝。

據(jù)悉，出席今天土地拍賣(mài)會(huì)的包括綠城、龍湖、中鐵建、金茂中糧聯(lián)合體等共計(jì)42家品牌開(kāi)發(fā)商。

值得注意的是，此次拍賣(mài)會(huì)引入了土地拍賣(mài)新政，即采取“配建并無(wú)償移交定量租賃住房+限價(jià)競(jìng)買(mǎi)+續(xù)競(jìng)配建并無(wú)償移交租賃住房面積”的方式。根據(jù)最終拍賣(mài)結(jié)果，開(kāi)發(fā)商無(wú)償移交租賃住房的比例最高達(dá)41%。

對(duì)此，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，在國(guó)家鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)的政策背景下，今天的土拍堪稱(chēng)標(biāo)桿，有可能以后的土拍都會(huì)以這個(gè)方式為主流模式。

5宗地塊含移交租賃住房比例

今天舉行的土拍會(huì)上，在競(jìng)拍第一宗成都錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)曾家坡5、6組地塊時(shí)，因觸發(fā)限價(jià)進(jìn)入競(jìng)無(wú)償移交租賃住房面積階段，而德商地產(chǎn)舉牌將移交租賃的比例推高至32%。該地塊總面積62.973畝，為容積率2.5的純住宅地塊。劉璐認(rèn)為，盡管無(wú)償交付政府使用的比例達(dá)32％，但與開(kāi)發(fā)商以較低的價(jià)格拿到土地比起來(lái)，這個(gè)比例還是很劃算的。

劉璐進(jìn)而表示，在企業(yè)拿地成本增加的同時(shí)，政府也能達(dá)到控制地價(jià)的調(diào)控目的。本次土地新政最大的好處在于，由于現(xiàn)在商業(yè)庫(kù)存巨高，如今競(jìng)無(wú)償移交租賃住房面積的好處在于企業(yè)不必?fù)?dān)憂商業(yè)存量的激烈競(jìng)爭(zhēng)，持有租賃住宅還可收取租金實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

一位業(yè)內(nèi)人士則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，今天的土拍結(jié)果也反映出，目前開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的激烈競(jìng)爭(zhēng)。而據(jù)其測(cè)算，在除開(kāi)無(wú)償移交租賃住房面積后，企業(yè)拿地樓面價(jià)并不低，但企業(yè)仍然愿意拿地，說(shuō)明成都的投資價(jià)值在未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間是被看好的。

隨后，第二、三宗地塊皆以20%的移交租賃面積比例成交，第四宗中房拿下的青羊區(qū)蘇坡街辦培風(fēng)社區(qū)3、4組，中壩社區(qū)3、8組移交租賃比例為37%，第五宗北京金隅拍下的高新區(qū)中和街道地塊41%的移交比例是今日土拍的最高比例。

第六宗地塊由于特殊的規(guī)則備受關(guān)注。與前五宗需要返建不同，第六宗地塊不用返建，但需自持至少20%以上的住房作為租賃，且按每次舉牌競(jìng)買(mǎi)將增加5%的自持比例。這也是成都首次在住宅用地中明確房企的自持比例。最后由成都業(yè)瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以50%的自持比例拿下。

劉璐認(rèn)為，企業(yè)一方面可以通過(guò)租金收入獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流，但投資回報(bào)期較長(zhǎng)，大概要30年左右；另一方面，企業(yè)在資本市場(chǎng)會(huì)獲取額外的投資和溢價(jià)。

土地政策5.0版

事實(shí)上，在7月20日成都舉行的“產(chǎn)業(yè)新政50條”系列新聞發(fā)布會(huì)第三場(chǎng)上，成都市國(guó)土資源局局長(zhǎng)胡斌曾介紹稱(chēng)，目前成都市土地出讓執(zhí)行的土地拍賣(mài)政策其實(shí)為4.0政策，將在一個(gè)多月后新的一批土地出讓政策中出臺(tái)5.0版本，可能會(huì)涉及到租賃性住房等方面的變化。

很快，土拍政策的變化在9月份就得以落地。今天的土拍首次引進(jìn)了開(kāi)發(fā)商競(jìng)無(wú)償移交或自持商品住房面積比例的規(guī)則，前5宗土地拍賣(mài)宗地采取“配建并無(wú)償移交定量租賃住房+限價(jià)競(jìng)買(mǎi)+續(xù)競(jìng)配建并無(wú)償移交租賃住房面積”的方式進(jìn)行拍賣(mài)，最后1宗則采取“限價(jià)競(jìng)買(mǎi)+競(jìng)自持商品住房面積比例+抽簽競(jìng)得”方式進(jìn)行拍賣(mài)。

另外還要求，競(jìng)得人自持的租賃住房，自宗地出讓年限起始之日起在一定年限內(nèi)不得銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓?zhuān)状魏蛦未巫馄诰坏贸^(guò)5年。同時(shí)，自持的租賃住房須與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)其他商品住房同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同步竣工。競(jìng)得人自持租賃住房不得分割抵押，若實(shí)施整體轉(zhuǎn)讓、整體抵押，處置后仍為租賃住房，不得銷(xiāo)售。

成都在大力發(fā)展住房租賃上，希望吸引更具有資金實(shí)力、配合政府意愿更強(qiáng)、自帶人才流量的國(guó)企作為領(lǐng)頭羊。在8月3日，成都市政府正式發(fā)布了《關(guān)于創(chuàng)新要素供給培育產(chǎn)業(yè)生態(tài)提升國(guó)家中心城市產(chǎn)業(yè)能級(jí)的人才安居工程的實(shí)施細(xì)則》中明確提出了新增用地建設(shè)項(xiàng)目部分，將主要由政府組建全資開(kāi)發(fā)公司組織建設(shè)。

從今天攬獲土地的6家企業(yè)看，保利、金茂中糧聯(lián)合體、中房、北京金隅皆為國(guó)企或者有國(guó)企背景的企業(yè)。