每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健    

每經(jīng)記者 胡健 

樓市因城施策的效果在進一步顯現(xiàn)。

1月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2016年12月70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。結果顯示，一二線城市房價走勢總體趨于平穩(wěn)，去年12月一線城市新建商品住宅價格環(huán)比由前月的上漲0.1%轉為持平。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進告訴每日經(jīng)濟新聞記者，2016年第三季度開始，一線城市的環(huán)比漲幅回落的幅度更大，這和此類城市之前房價暴漲及近期政策管控嚴厲有關。

去年12月北上深環(huán)比房價下跌

具體來看，全國四個一線城市中，只有廣州房價12月環(huán)比仍錄得上漲，漲幅為0.7%，北京、上海和深圳則均有不同幅度的下跌，跌幅分別為0.1%、0.2%和0.4%。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2015年2月后，去年12月北京新建商品房住宅價格環(huán)比指數(shù)第一次出現(xiàn)了下調(diào)。而從2016年全年數(shù)據(jù)來看，北京環(huán)比房價漲幅最高的月份是9月，數(shù)值高達4.9%。

短短三個月時間由漲至跌，政策調(diào)控成為最大因素，一線城市表現(xiàn)十分明顯。以北京為例，2016年9月30日，北京銀監(jiān)局與北京市住建委等六部門聯(lián)合出臺《關于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，進一步完善差別化住房信貸政策，要求購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。

這也被視作此輪全國樓市因城施策的開端。北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴每日經(jīng)濟新聞記者，北京率先啟動的調(diào)控舉措最為嚴厲，涉及到供地、自住房、信貸等多個領域。在一、二線城市中，北京房價漲幅居中等水平，但出臺的調(diào)控政策力度最大。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2015年以前，北京新建商品住房成交均價一直保持在3萬元以下，2015年12月為2.98萬元/平方米，2016年不但突破了3萬元大關，且從年初開始便一路高歌猛進，到2016年9月達到了3.88萬元/平方米的歷史高點。

四季度市場在調(diào)控政策影響下出現(xiàn)了非常明顯的降溫：當季北京合計成交商品房住宅只有11565套，這一成交量環(huán)比三季度下調(diào)幅度達到了42%。2016年12月，北京市新建商品住房成交均價已回調(diào)到每平方米3.82萬元的水平。

“市場在一系列調(diào)控政策影響下，明顯出現(xiàn)了退燒的特征。”張大偉說道。

房價上漲龍頭全面熄火

房價漲勢退潮的不止是一線城市，還包含南京、武漢等熱點二線城市。

上海易居報告顯示，2016年12月份，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅為0.3%，相比11月份0.6%的增幅有明顯回落態(tài)勢。

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉還特別指出，15個一線和熱點二線城市因地制宜、因城施策實施調(diào)控政策以來，政策效果明顯，房價快速趨穩(wěn)回落。

其中，12個城市12月份新建商品住宅價格環(huán)比下降，降幅在0.1至0.4個百分點之間；2個城市環(huán)比持平；廣州市環(huán)比上漲0.7%，但已連續(xù)三個月漲幅回落。

這意味著，熱點二線城市環(huán)比房價無一上漲，房價持平的城市分別是天津和杭州。

同比來看，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續(xù)3個月回落，12月份比11月份分別回落1.9和2.0個百分點；二線城市繼上月二手住宅價格同比漲幅回落后，本月新建商品住宅價格同比漲幅也出現(xiàn)回落，12月新建商品住宅價格漲幅比11月份回落0.3個百分點。

嚴躍進分析說，在連續(xù)15個月同比下跌后，2015年12月房價首次出現(xiàn)同比正增長。2016年1-11月份增幅處于不斷擴大的態(tài)勢，到11月份增幅為10.8%。到了12月份則保持持平。從這個角度看，同比增幅曲線或也有觸頂?shù)目赡堋?/p>

他還表示，去年四季度各個月份限購等政策不斷升級、政策不斷加碼，所以房價環(huán)比增幅在不斷收窄，這也遏制了房價同比增幅的擴大態(tài)勢?？傮w上說，觀察70個城市的數(shù)據(jù)，我們可以看到控制房價總體上屬于初戰(zhàn)告捷。

今年年中或出現(xiàn)房價下降拐點

去年12月的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，“房子是用來住的、不是用來炒的”，要把防控金融風險放到更加重要的位置，下決心處置一批風險點，著力防控資產(chǎn)泡沫，提高和改進監(jiān)管能力，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險。

“房子是用來住的、不是用來炒的”，這句話也被多座熱點城市寫入今年的政府工作報告；而“從嚴調(diào)控”、強化“預期管理”則幾乎成為各地兩會提到房地產(chǎn)市場時的主基調(diào)。

比如態(tài)度鮮明的北京，就表態(tài)要嚴控中心六城區(qū)人口規(guī)模和開發(fā)強度，把握住房的居住屬性，探索建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制。

政策基調(diào)將直接影響到樓市成交和房價，張大偉分析說，從市場趨勢看，調(diào)控后市場成交量下調(diào)了30%以上，預期一二線城市在2017年成交量會維持調(diào)控后走勢。

而房價方面，他認為，因為供需結構難以全面改變，信貸雖然收緊但幅度有限，所以整體市場趨勢還是量跌價微跌為主。

上海易居報告給出的分析是，2017年全國70個大中城市房價將呈現(xiàn)上下半年不同的走勢，預計上半年市場振蕩式緩慢降溫過程中，房價增幅會持續(xù)收窄。而到了2017年下半年，房價指數(shù)環(huán)比增幅將呈現(xiàn)負增長態(tài)勢。

該機構指出，預計2017年7月前后，70城房價環(huán)比增幅由正轉負，也即出現(xiàn)短周期性質(zhì)的下跌拐點。

同比方面，上海易居分析：受房價指數(shù)環(huán)比增幅收窄進而下跌的影響，預計70城房價同比增幅將在2017年第一季度見頂，預計峰值為11.4%左右，其后同比增幅將步入下行通道，預計到2017年第四季度從正增長轉變?yōu)樨撛鲩L。