每經(jīng)記者 杜冉樂

日前，靜安區(qū)拍出了一個(gè)“10萬+”的樓面價(jià)，這讓上海如坐“火山口”上，引來外界不少非議。

9月22日，光明地產(chǎn)（600708，SH）對(duì)外公告說，該房企與上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)政府簽署了《奉賢泰日地區(qū)“城中村”改造項(xiàng)目合作協(xié)議》，涉及“城改”一級(jí)土地開發(fā)590畝。

該合作模式為雙方成立一家合資公司，其中光明地產(chǎn)控股90%，合作方占股10%。更為關(guān)鍵的是，凈地將定向掛牌出讓。

上海多家房企營(yíng)銷人士慨嘆說，“市場(chǎng)上關(guān)鍵是沒地可供了，房?jī)r(jià)不漲才怪呢。”目前，已有ST中企、朗詩等房企對(duì)上海城市更新、舊改等虎視眈眈，試圖避開公開高價(jià)搶地王，低價(jià)獲取項(xiàng)目。

以PPP模式參與城改

去年8月份，光明地產(chǎn)（原名海博股份）從母公司光明食品集團(tuán)一舉收購(gòu)了農(nóng)工商房地產(chǎn)，主要開發(fā)范圍涉及上海、江蘇、浙江、河南、廣西等區(qū)域。

中報(bào)顯示，光明地產(chǎn)今年上半年在上海等地共新增拿地32.8萬平方米，同比下滑20.02%。對(duì)于具體拿地資金，該房企并未對(duì)外透露。

今年7月6日，光明地產(chǎn)董事會(huì)審議決定2016年權(quán)益拿地計(jì)劃投資120億元，用于直接或間接購(gòu)買土地，包括但不限于公開市場(chǎng)土地、股權(quán)招拍掛及股權(quán)交易等方式。

今年8月份，融信中國(guó)（03301，HK）豪擲110億元巨資一舉拿下了靜安區(qū)中興社區(qū)超級(jí)地王，樓面地價(jià)逾10萬元/平方米。

在上海拿地兇悍者，也絕非融信中國(guó)，像中駿置業(yè)、東原地產(chǎn)等外來民企也較為激進(jìn)。

據(jù)悉，光明地產(chǎn)為上海國(guó)資房企，背后的母公司光明食品集團(tuán)旗下除了房地產(chǎn)之外，還涉及物流等相關(guān)業(yè)務(wù)。如果按照上述民企的拿地節(jié)奏，光明地產(chǎn)拿下一塊地就可能耗血殆盡。

按照光明地產(chǎn)借殼上市后的新戰(zhàn)略規(guī)劃，該房企未來將積極探索通過舊城改造、城中村改造、城市更新、歷史名鎮(zhèn)保護(hù)開發(fā)、保障房和光明食品集團(tuán)殷實(shí)農(nóng)場(chǎng)建設(shè)等靈活的拓展方式獲取項(xiàng)目資源。

9月19日，光明地產(chǎn)與上海奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)政府合作推進(jìn)泰日新區(qū)城中村暫定590畝范圍內(nèi)的土地一級(jí)開發(fā)，被上海某地產(chǎn)機(jī)構(gòu)研究人士看來是該戰(zhàn)略的首個(gè)落地動(dòng)作。

合作模式為光明地產(chǎn)與代表金匯鎮(zhèn)政府的上海奉賢金匯建設(shè)發(fā)展有限公司成立項(xiàng)目公司推進(jìn)上述城中村改造地塊，待做成凈地后采取定向掛牌方式出讓給該項(xiàng)目公司，可出讓土地約459畝。

該項(xiàng)目地價(jià)以當(dāng)年度規(guī)土部門按照本市城中村改造政策為依據(jù)。土地出讓金在計(jì)提國(guó)家及本市有關(guān)專項(xiàng)資金后，剩余部分統(tǒng)籌用于“城中村”地塊改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。項(xiàng)目公司承擔(dān)改造地塊范圍內(nèi)公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)，竣工驗(yàn)收通過后無償移交金匯鎮(zhèn)政府。

光明地產(chǎn)董秘辦一位相關(guān)工作人員表示，目前還處于框架協(xié)議階段，還具有不確定性。

多房企搶上海城市更新蛋糕

今年6月份正式披露的《長(zhǎng)三角城市群規(guī)劃》對(duì)外透露，上海開發(fā)強(qiáng)度高達(dá)36%，遠(yuǎn)超過法國(guó)大巴黎地區(qū)的21%、英國(guó)大倫敦地區(qū)的24%。

上述規(guī)劃給出的結(jié)論就是，包括上海在內(nèi)的整個(gè)長(zhǎng)三角都存在粗放式、無節(jié)制的過度開發(fā)，新城新區(qū)、開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)占地過大，嚴(yán)重影響到區(qū)域國(guó)土空間的整體結(jié)構(gòu)和利用效率。

前不久，上海市對(duì)外發(fā)布了《上海城市總體規(guī)劃（2016-2040）》，上海市給自己下的軍令狀是實(shí)現(xiàn)規(guī)劃建設(shè)用地總規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)，做到規(guī)劃建設(shè)用地只減不增，重點(diǎn)通過推進(jìn)集約節(jié)約用地和功能適度混合來提升土地利用績(jī)效。

早在去年11月份，上海市政府對(duì)外披露說，“十三五”期間，上海市將實(shí)施5000萬平方米的各類舊改工程。此消息一經(jīng)放出，讓外界一陣沸騰。

8月17日，新湖中寶公告其子公司新湖地產(chǎn)擬與上海漢榮房地產(chǎn)簽署了一份《上海市虹口區(qū)乍浦路街道32坊2/1丘地塊變更建設(shè)開發(fā)單位協(xié)議》，新湖地產(chǎn)將成為上述毛地的開發(fā)主體。

新湖中寶方面表示，獲得該地塊的開發(fā)建設(shè)權(quán)利，能進(jìn)一步增強(qiáng)公司在上海核心區(qū)域的地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，做大做強(qiáng)地產(chǎn)主業(yè)等。

近來，作為上海老牌國(guó)企的ST中企（全稱中華企業(yè)）擬收購(gòu)母公司上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下聚焦于城市更新業(yè)務(wù)的中星集團(tuán)等多項(xiàng)資產(chǎn)，試圖戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向“城市更新平臺(tái)綜合服務(wù)商”。

與光明地產(chǎn)類似，同屬于上海國(guó)資的城投控股（600649，SH）今年上半年獲取了上海金山區(qū)朱涇“城中村”項(xiàng)目，還表示“對(duì)近郊同類型項(xiàng)目保持高度關(guān)注”。

去年5月份，朗詩綠色地產(chǎn)（00106，HK）通過股權(quán)收購(gòu)間接取得了上海長(zhǎng)寧區(qū)青溪路770弄25號(hào)擁有75處住宅單位、停車場(chǎng)及公共設(shè)施，涉及土地面積1.34萬平方米。去年底，朗詩主動(dòng)讓出一少部分股權(quán)給了中信資本，擬共同參與該項(xiàng)目更新改造等。

近日，上海市靜安區(qū)國(guó)資委旗下的西藏城投（600773，SH）停牌籌劃重大資產(chǎn)重組，不少券商猜測(cè)這可能與滬上舊改資產(chǎn)注入有關(guān)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，不同于上海上一輪如瑞安房地產(chǎn)等房企采取拆建式舊改潮，這次城市更新潮的特色是更多通過資本投入對(duì)舊物業(yè)的升級(jí)改造等。