每經(jīng)編輯 龐靜濤    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

熱點城市樓市過熱，部分城市去庫存壓力很大，這是今年上半年整個中國樓市遇到的問題。之前，住建部部長陳政高親自主持會議，邀請萬科、恒大、融創(chuàng)、碧桂園、綠地、保利等六家企業(yè)董事長與會，對2016年樓市進行摸底，并特別對一二三四線城市的土地市場情況和去化及存量壓力進行討論，為下一步政策調整支招。

現(xiàn)在看來，大家都傾向這個樓市調控的方案是，稅收調節(jié)。

邦爺想到，本月22日，財政部財政科學研究所原所長賈康在三亞透露，個稅抵扣房貸已經(jīng)確認，可以確定該方案會在全國推廣。

他同時表示：“房地產(chǎn)稅難度確實很大，但我認為，一二線比較熱的城市可以先行試點通過立法之后的房地產(chǎn)稅。

而僅僅一天之后的23日，財政部部長樓繼偉在G20稅收高級別研討會上表示，將重點在兩個方面推進稅制改革：一是全面推開營改增試點，即把遺留的金融、建筑、房地產(chǎn)、生活服務業(yè)等行業(yè)的營業(yè)稅改為增值稅，鼓勵行業(yè)細化分工和創(chuàng)新；

二是推出企業(yè)所得稅研發(fā)費用加計扣除政策，包括給予研發(fā)企業(yè)和研究機構科研人員股權激勵。

個稅抵扣房貸刺激三四線去庫存

對于購房者而言，住房按揭貸款利息支出可以作為稅前抵扣項，能減少多少負擔成最關注問題。下面讓我們舉兩個例子：

A先生是白領一族，假設他購買的是200萬元的住宅，通過商業(yè)貸款按揭七成供30年，如果他選擇的是等額本息的還款方法，月均還款額約7430元，其中約3541元是利息支出。

按照他的稅前月收入為2.0萬元計算，在扣除四金、稅基等應納稅2404元（以上海地區(qū)為例）。如果按揭貸款的利息支出可以在稅前抵扣，在其他條件不變的情況下，A先生每月將少繳稅約885元，相當于利息支出的24.99%。

B先生是企業(yè)高管，假設他在上海購買的是1300萬元的住宅，通過商業(yè)貸款按揭五成供30年，同樣是等額本息的還款方法，月均還款額約34497元，其中約16442元是利息支出。

按照他的稅前月收入為15萬元計算，在扣除四金、稅基等應納稅51132元，但如果把按揭貸款的利息支出在稅前抵扣，B先生每月將少繳稅約7399元，相當于利息支出的45%。

這么看來，此項政策落實對購房者影響不小。

但賈康表示“個人所得稅可抵扣房貸已明確，會支付月供的利息支出。至于進展，要看個稅改革的時間，中央要求的時間是1年左右，但今年可能趕不上了?？梢源_定的是，這種方案會在全國推廣。”

不過，邦爺覺得，這項政策應該不會在全國范圍內立即全面展開，而是會優(yōu)先在三四線城市落地。

原因之一是，目前一二線城市中很多熱門城市的樓市已經(jīng)非?；馃幔绻谶@個節(jié)骨眼再進行房貸利息的個調稅抵扣，可能會讓市場火上澆油，進一步刺激房價的快速上漲。相比之下，那些去庫存壓力大的三四線城市，因為市場銷售的平淡，極需要進一步出臺政策，刺激消費者購買。

房產(chǎn)稅試點：會優(yōu)先在熱門城市開展

同樣，房地產(chǎn)稅的稅制改革，也可能會配合樓市調控，在一二線城市優(yōu)先盡快落地。

賈康就表示：“房地產(chǎn)稅難度確實很大，但我認為，一二線比較熱的城市可以先行試點通過立法之后的房地產(chǎn)稅。”“推進房地產(chǎn)稅的實施是不可避免的，只是時間問題。但是在國內房地產(chǎn)市場兩級分化的背景下，可以選擇分區(qū)域、分城實施。”

其認為，分城施策是因為國內三四線城市仍面臨較大的去庫存問題，但一線城市以及南京、廈門、合肥、蘇州等部分熱點二線城市還存在庫存不足的問題，這些熱點城市有實施房地產(chǎn)稅的條件。

三四線城市的去庫存問題，更多的可以采用政策杠桿，比如共有產(chǎn)權等問題，減輕購房者的壓力，因為這些城市的購買力依然較低，有條件的還可以適當用一些金融杠桿。

房地產(chǎn)稅征收方案

那么房地產(chǎn)稅會如何征收？

賈康指出，按照中國的特色，第一套要扣除，但是是按照家庭來扣，還是按照人均住房面積來扣，這還得再討論。

房地產(chǎn)稅應只對高端人群征收。去年3月，賈康在接受京華時報專訪時透露，房地產(chǎn)稅的征收要讓社會接受，其作用應該調節(jié)有支付能力的人，只針對完全的商品房、產(chǎn)權房的高端人群征稅，保障房則根本不在內。

雖然，房地產(chǎn)稅征收方案中，對基本住房需求部分實施減免成共識，但按面積征還是套數(shù)征收依然存在爭議，并各有利弊。

賈康在上述專訪中透露，社科院的方案是，限定人均40平米，這么做在操作層面沒有問題，但征起來會遇到一些讓老百姓難以接受的狀況。

比如，一家三口住120平米的房子不用交稅，結果出現(xiàn)不幸事故，孩子在車禍中身亡，父母悲痛欲絕的時候，稅務官員趕到，說你們家情況變化該交房產(chǎn)稅了。

這個給我的啟發(fā)是，這樣征收房產(chǎn)稅雖然法律條款可以設計得嚴絲合縫，征收起來也沒有技術上的障礙，但如果出現(xiàn)上面的情況，政府就會很尷尬。

另外一個方案是，第一套房不征稅，這可以避免上面的情況，但是會激發(fā)離婚潮，還可能使買第一套房的人拼命買大戶型。有人也說，有的人第一套房是40平米，有人是400平米，應該區(qū)別對待，所以這里面現(xiàn)在還有爭議。但不管怎樣，絕不能按照美國那樣，有一平米就征一平米的稅，這個方法最簡單，但是在中國大家接受不了。

如果中國只能選擇調節(jié)高端，那么能不能寬松一點？

第一套房是基本住房，不征稅；第二套改善型住房的稅率也可討論能否優(yōu)惠些，第三套房按照標準稅率征收。

但也有人認為這樣不公平，因為第一套房有平米之差，不過擁有三四百平米大房子的人畢竟是少數(shù)。

房地產(chǎn)稅抑制房價

房地產(chǎn)稅征收是否影響房價？2015年，賈康在接受人民網(wǎng)采訪時曾有過論述：房產(chǎn)稅對房價也會起到很明顯的抑制作用，其實現(xiàn)在已經(jīng)開始奏效了。

“在大家對房產(chǎn)稅有了預期之后，加之不動產(chǎn)登記實行了呼應，這兩年房地產(chǎn)市場已經(jīng)在回調，在回調中出現(xiàn)的分化，雖然不能說是房產(chǎn)稅起到的直接作用，但是和房產(chǎn)稅顯然有一定的關聯(lián)。”

賈康認為，稍微明白一點的、手上有多套房的人已經(jīng)在布局，原來大量空置的房源進入到房地產(chǎn)交易市場，短時間內就多出了供給，供需關系會發(fā)生明顯的改變，很多地方的房價不是往上走，而是往下調了。這跟大量的空置房涌入市場不能說沒有關系。

＊文中觀點為作者評論，和邦地產(chǎn)立場無涉。