每經(jīng)編輯 王杰    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

有些人可能注意到了今年的這個大變化：中央改變了對投資、投機購房的態(tài)度，從打擊、限制到鼓勵。

這是個根本性轉變。自十四大鼓勵個人財產(chǎn)性收入以來，住房作為最基礎的財產(chǎn)性收入，卻一直受到限制。

“如今終于被正名了！很快將陸續(xù)出臺有利于市場交易的政策。”一位地產(chǎn)專家就指出。

何以見得國家態(tài)度轉變？信號從這里來~

近日，國土資源部會同有關部門組織編制了《全國土地利用總體規(guī)劃綱要（2006-2020年）調(diào)整方案》印發(fā)實施（以下簡稱《調(diào)整方案》），指出，到2020年，全國耕地保有量為18.65億畝以上，基本農(nóng)田保護面積為15.46億畝以上，建設用地總規(guī)模控制在4071.93萬公頃（61079萬畝）之內(nèi)。

對比2008年發(fā)布的《全國土地利用總體規(guī)劃綱要（2006－2020年）》，2020年建設用地總規(guī)模3724萬公頃多了300多萬平方公頃。但按照1平方公里=100公頃換算，全國的建設用地加起來也就40平方公里，不到國土總面積的5%。

請記住，這只是建設用地。其中，包括了道路、橋梁、車站、工廠、寫字樓、商場、醫(yī)院等一系列用地需要，真正分配到住宅的，顯然就更為稀少。有限的住房總量，讓房地產(chǎn)比所有印出來的資產(chǎn)（股票、債券、美元）更有保值功能，這也是為什么很多人高呼樓市泡沫，金融機構卻在瘋狂投資房地產(chǎn)的重要原因。

強硬手段保證建設用地“不濫印”

《調(diào)整方案》明確，按照嚴守底線、調(diào)整結構、深化改革的思路，實施建設用地總量控制和減量化管理，嚴控增量，盤活存量，優(yōu)化結構，提升效率。在對建設用地結構和布局進行調(diào)整時，各地要以資源環(huán)境承載力評價為基礎，引導人口和產(chǎn)業(yè)向資源環(huán)境承載力較高的區(qū)域集聚；堅持保護優(yōu)先，建設用地安排要避讓優(yōu)質(zhì)耕地、河道灘地、優(yōu)質(zhì)林地，合理安排生產(chǎn)、生活、生態(tài)用地空間。

而“規(guī)定在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍內(nèi)”背后，國務院將分批次審批的農(nóng)用地轉用和土地征用，調(diào)整為每年由各省市政府匯總后一次申報。

新城控股高級副總裁歐陽捷指出，這意味著國家層面只負責土地利用整體計劃，而不負責具體項目，具體管理權交由省政府負責。

“這一次土地利用總體規(guī)劃綱要調(diào)整方案也意味著，宏觀層面給出了各省市土地利用指標紅線，但這個指標并不意味著到2020年就可以用到這個極限。”

歐陽捷認為，各省市土地利用計劃還必須每年一次整體性報國務院審批，這就是說，指標清晰了，權責明確了，管理要求更高了，但土地嚴格管控的要求并沒有變，也不意味著近五年耕地保有量就可以從20.3億畝下調(diào)到18.65億畝。

短時間房價還得漲

方案調(diào)整后，到2020年，全國耕地保有量上升0.6億畝以上。有何深意？

首經(jīng)貿(mào)大學教授趙秀池表示，由于土地是有限的，守住耕地紅線，才能保障十三億人的糧食安全，因此城市規(guī)模不能盲目擴張，否則會導致大城市病。

而建設用地總量控制和減量化管理，意味著建設用地供應會越來越少，尤其在超大城市和特大城市，人口吸引力又很強，未來地價和房價仍然會維持上漲的趨勢。

陳晟則認為，在這個調(diào)整方案對房地產(chǎn)市場傳遞的信號，是鼓勵城市的發(fā)展，而不是特大型和超大型城市發(fā)展，以特大型城市為核心的都市圈，以及一些特色中小城鎮(zhèn)的發(fā)展，是未來房地產(chǎn)發(fā)展的方向。

按照《調(diào)整方案》，北京天津和上海三地2020年的耕地保有量指標，均大幅降低。那是否意味著會增加建設用地供給，降低房價？

趙秀池認為，看房價需要綜合各種因素影響綜合判斷。規(guī)劃是規(guī)劃，最后還要看各地執(zhí)行和落地的情況。而最終房地產(chǎn)市場的發(fā)展還要看供求關系。

歐陽捷表示，國內(nèi)仍處于城鎮(zhèn)化的過程中，特大型、超大型城市人口是個流入的過程，所以一些熱門城市房價高企，但城鎮(zhèn)化結束后，這些熱門城市房價就會趨于平穩(wěn)。

＊文中觀點為作者評論，和邦地產(chǎn)立場無涉。