每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

2015年，房地產(chǎn)對武漢GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)26.1%，是所有行業(yè)中占比最高的，可謂一損俱損一榮俱榮。

具體來看我們發(fā)現(xiàn)，武漢去年4月份還有10.3個(gè)月的庫存，到了5月就剩7.6個(gè)月了，這樣去庫存的“業(yè)績”必須發(fā)朵大紅花表揚(yáng)一下！

而且，武漢無論是房價(jià)漲幅、成交量還是城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，都是100分。

圖片來自中國指數(shù)研究院，數(shù)據(jù)樣本包含郊縣區(qū)域。

上圖是武漢2016年房價(jià)的漲幅，這樣看沒什么感覺，我們來看看帝都的。

圖片來自中國指數(shù)研究院，數(shù)據(jù)樣本包含郊縣區(qū)域。

雖然房價(jià)不在一個(gè)起跑線，但是武漢的環(huán)比漲幅和帝都基本差不多，甚至更高。

至于成交量，武漢人的購買力讓人驚訝。綜合1月至5月成交，前5個(gè)月，武漢新建商品住宅成交量為125442套。而去年上半年，這一成交總量只是9.21萬套。

“日光”武漢也成了常態(tài)。3月，武漢共計(jì)有26盤入市，日光盤(開盤去化9成以上)13個(gè)；而4月推盤量有所增加，41盤入市，日光盤達(dá)17個(gè)；5月，24個(gè)開盤項(xiàng)目中，10個(gè)項(xiàng)目開盤“日光”。

這驚人的購買力是從何而來？

首先，看著不斷上漲的房價(jià)，沒買房的人心里那叫一個(gè)恐慌，再加上房企的推波助瀾，動(dòng)不動(dòng)就房源就所剩無幾，讓人們紛紛認(rèn)為現(xiàn)在不買更待何時(shí)。

數(shù)據(jù)來自中國指數(shù)研究院

第二，武漢目前的房價(jià)收入比為8.4，超出二線城市8.3的平均水平，東部城市為9.2，買房難度比較適中。

第三，“九省通衢”的武漢從來不缺人。作為中部老大，武漢近三年增加近30萬常住人口，這些都是消化庫存的主力軍。而且，隨著武漢第三次人口生育高峰（1980～1990年）到來，80后將在消化改善型住房的關(guān)鍵歷史時(shí)期揚(yáng)眉吐氣。

從宏觀數(shù)據(jù)看，武漢的經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃是好到不能再好。

以上數(shù)據(jù)來自武漢市歷年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)

今年1～5月，武漢固定資產(chǎn)投資額的增幅就達(dá)到7.1%，5月住戶存款比去年同期增加了328億元。2015年人均住房建筑面積37.25平方米，每百戶家庭擁有家用汽車30.28輛……

這些都在表明，武漢人民生活基礎(chǔ)指數(shù)不差，而這些都與幸福度掛鉤。

規(guī)劃上，武漢的第二產(chǎn)業(yè)占比46%，但從今年開始，武漢開始大搞“經(jīng)濟(jì)升級(jí)”。從東湖科技園區(qū)、智能制造工程到國家商貿(mào)物流中心，武漢在正走多重國家戰(zhàn)略疊加的黃金時(shí)期。

圖片來自武漢市統(tǒng)計(jì)局

同時(shí)，大建特建的武漢目前是個(gè)大工地，但未來前景也很明朗。2015年武漢完成城建投資1800億元，2016年計(jì)劃投資2000億元，打造城市“升級(jí)版”。目前武漢地鐵建設(shè)規(guī)模達(dá)到世界級(jí)，同時(shí)在建11條，從今年起，一年將貫通兩條地鐵，如今年底地鐵6號(hào)線和機(jī)場線將正式通車。

2015年，房地產(chǎn)對武漢GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)26.1%，是所有行業(yè)中占比最高的，可謂一損俱損一榮俱榮。

說到這里，武漢城市發(fā)展的這么好、房地產(chǎn)也一片光輝，那么，前幾日湖北副省長曹廣晶那篇《一城一策去庫存，確保房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展》的文章提到，“過去我們擔(dān)心房地產(chǎn)價(jià)格上漲，今天更應(yīng)該擔(dān)心房地產(chǎn)價(jià)格下跌。泡沫一旦破裂，銀行貸款的重要基礎(chǔ)垮了，后果很嚴(yán)重，甚至?xí)l(fā)金融危機(jī)，這比單個(gè)企業(yè)甚至單個(gè)行業(yè)的危機(jī)要嚴(yán)重得多”，他擔(dān)心的是不是有點(diǎn)多余？

顯然不多余。

連副省長都放話了，國家很多領(lǐng)導(dǎo)也有過這方面的公開表述，這就說明房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)在決策層和執(zhí)行層的心中蕩漾。

圖片來自武漢市2015年暨“十二五”期間國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)

房地產(chǎn)的支撐有經(jīng)濟(jì)也有人口。從上圖很明顯看到，武漢經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的支柱已經(jīng)是汽車產(chǎn)業(yè)，千億支柱產(chǎn)業(yè)里早已沒有鋼鐵業(yè)，其下滑之勢已如滔滔江水東奔而去。

如今，武鋼有50萬人面臨再分流，煉鋼屬于特殊工種，退休年限一般是女職工50歲，男職工60歲，分流政策一出來，45～49歲的女職工和55～59歲的男職工就面臨著下崗的命運(yùn)，他們拿著每個(gè)月2000塊的收入，拿什么消費(fèi)？拿什么參與這個(gè)城市房價(jià)的漲跌？

圖片：武漢一季度國民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)

與此同時(shí)，2016年武漢一季度規(guī)模以上工業(yè)增加值只有1.3%，工業(yè)投資卻下滑了5.7％，加上國內(nèi)整體進(jìn)出口的不景氣，今年武漢的經(jīng)濟(jì)形勢似乎不容樂觀。

6月14日，高盛分析師在報(bào)告中寫道，預(yù)計(jì)2017年房價(jià)將疲弱，因?yàn)樵撔袠I(yè)因杠桿率上升、需求減弱，不久將見到拐點(diǎn)。由于去年6月份的基數(shù)較高，預(yù)計(jì)本月新建房屋面積將同比下降。而5月份房屋新開工面積增速放緩至11%左右，為2016年來最低。

而且，別看武漢房價(jià)熱，中心城區(qū)的土地供應(yīng)量反而比2015年增長了28%，源源不斷的貨正在遠(yuǎn)方向你招手呢！

邦爺也不是攔著你在武漢買房，但警惕一下副省長說到的泡沫，還是很有必要。畢竟別光顧著享受煙花綻放時(shí)的燦爛，炸完了一地殘?jiān)２贿^，從房地產(chǎn)對武漢當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)重要性看，如果地產(chǎn)有事，當(dāng)?shù)卣痪榷茧y，而這才是副省長擔(dān)心房價(jià)泡沫重要原因。

＊文中觀點(diǎn)為作者評論，和邦地產(chǎn)立場無涉。

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