這廂邊，開發(fā)商還在談?wù)撨@幾天拍了多少高價地，推高了多少地價房價。那廂邊，央行卻緊接著放了個大招。

大家都驚呼：又要降溫了？！

第一瓢冷水來了！

中國人民銀行上?？偛?日宣布，在全國率先實施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，對占上海信貸總量三分之一的房地產(chǎn)金融活動，進(jìn)行全方位的監(jiān)測與管理。

“實施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，不是對既定房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)整，而是為了確保上海房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效落實和貫徹。”央行上?？偛勘硎?。

“上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理”涉及的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)情況，涵蓋金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度、穩(wěn)健性、信貸結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)質(zhì)量、差別化住房信貸政策執(zhí)行情況、借款人償債能力、市場利率定價自律機(jī)制決議執(zhí)行情況、壓力測試等方面。

邦爺扒來一張圖，大家可以一目了然...

此次央行文件包含四部分：監(jiān)測體系、評估體系、政策工具箱以及基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)庫。

從國外經(jīng)驗來看，央行可能采用的主要工具包括以下幾個方面：

此外,一些國家還采用了有特色的辦法，如加拿大政府規(guī)定房貸首付比例低于20%的購房家庭必須購買房貸違約保險；歐盟、英國金融政策委員會（FPC）要求金融機(jī)構(gòu)對借款人償付能力進(jìn)行壓力測試等。

上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理框架并沒有完全照搬國外經(jīng)驗，而是從我國的國情以及上海市經(jīng)濟(jì)金融的特點出發(fā)，使用的調(diào)控政策工具主要有:

而房地產(chǎn)貸款要求和資本撥備，對于銀行放貸房地產(chǎn)貸款起到了制約和警示作用，窗口指導(dǎo)也會提高首付比例和利息。

開發(fā)商沒錢買地了？

不難看出，央行對上海的房地產(chǎn)“泡沫”已經(jīng)有了警覺。

權(quán)威人士就說過，“樹不能長到天上去，泡沫不能無限吹大”。房地產(chǎn)價格與經(jīng)濟(jì)增長水平已經(jīng)不相適應(yīng)，尤其是最近上海“逢拍即出高價”，風(fēng)險已經(jīng)明顯高于其他地方。

另外據(jù)央行上海網(wǎng)站統(tǒng)計，今年1季度上海本外幣個人住房貸款增加917.3億元，同比多增657.5億元。

此前，摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊曾預(yù)計，一二線樓市的房地產(chǎn)開發(fā)貸將很快降溫。開發(fā)貸發(fā)放太厲害，銀行風(fēng)險也會隨之增加。

因而，在3月25日的“最嚴(yán)厲調(diào)控”政策之后，這一次央行打算拿上海”開刀“多點出擊。

新城控股高級副總裁歐陽捷就認(rèn)為，試點這項管理系統(tǒng)，選上海再合適不過。作為金融中心的上海有著得天獨厚的優(yōu)勢，一旦試點成功，全國各地其他城市都可以依葫蘆畫瓢，照搬上海經(jīng)驗。上海在金融管理上更具有前瞻性，更有利于總結(jié)和推廣。

要說這次試點的作用，要知道，此前的調(diào)控政策直接讓各商業(yè)銀行房貸受理量較今年1-3月平均水平回落超過50%，外地戶籍房貸占比下滑至11%。

這次“審慎管理”的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，既考慮了人口對房地產(chǎn)市場的剛性需求，又考慮了宏觀經(jīng)濟(jì)與金融因素（如經(jīng)濟(jì)增長、融資規(guī)模、利率、匯率、股市等其他資產(chǎn)收益率、跨境資金流動等）對房地產(chǎn)市場的影響；既有對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測，又有對房地產(chǎn)金融運行的關(guān)注?？深A(yù)測，上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，將從銀根入手對市場起到非常顯著的調(diào)整作用。

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