每經(jīng)編輯 龐靜濤    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

為避免房價短期內(nèi)快速上漲，3月18日蘇州出臺了今年全國首個“限價令”。然而一周后，這一政策就有被“玩壞”的節(jié)奏...

限價襲來，蘇州多項目玩“虛高”報價

如何“玩壞”？比如像蘇州的“旭輝鉑悅府”，項目最新一批房源申報價格為70000元/平方米，刷新了蘇州新房預(yù)售價格的紀錄。

但邦爺查閱項目銷售紀錄發(fā)現(xiàn)，截至3月14日，其售出房源實際最高價格僅34500元/平方米。這意味著，即使項目遭遇“限價令”，實際價格漲超100%，也不會突破70000元/平方米的申報價限制，踩不到限價的紅線。

不過有旭輝蘇州公司相關(guān)人員表示，新出的一批預(yù)售是該項目的三期房源，此前一批的預(yù)售價格也上到了6萬/平方米。

旭輝集團品牌主管劉笑一則表示，旭輝鉑悅府價格審批在新政前，而且該批房源已接近售罄。“預(yù)售價格高于實際售價是開發(fā)商的申報習慣，旭輝的定價尊重市場。”

旭輝項目并非個例，蘇州商品房網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)顯示，截至3月29日，蘇州最新發(fā)出預(yù)售證的8個住宅項目的申報價格，均大幅高于此前的實際成交價（成交價數(shù)據(jù)來源中指院），虛高十分明顯。

▲預(yù)售證公布時間截至3.29，最新售價截至3.14

從上表就可以看出，蘇州多個項目新一輪的申報價格，較近期最高售價普遍高了30%-70%（旭輝更是高出102.9%），基本可以理解為多報了3-7成，若不考慮其他漲價因素，新一批房源在實際賣房定價時，就有3-7成的操作空間。

而據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，雖然“虛高報價”是開發(fā)商的慣用手法，但一般也就多報3成。而這一輪“限價令”襲來，看樣子蘇州開發(fā)商做的準備”相當充分“。

“玩壞”限價令？開發(fā)商怎敢？

但是，為什么開發(fā)商能夠這樣玩？這或許和“限價令”本身的不清晰有關(guān)。

蘇州“限價令”提出：新房申報價格“3個月內(nèi)不宜調(diào)高，6個月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%”；申報的預(yù)售價格為申報房源的的最高售價，開發(fā)商不得擅自在實際銷售中突破此價格。

申報價格，即預(yù)售價格，是開發(fā)商在開盤定價前到物價部門備案的價格，備案后開發(fā)商才能向房管部門申請銷售許可證。

但新政頒布了一周，很多人就發(fā)現(xiàn)了問題。比如，政策要求“新批準的商品住宅項目首次價格，應(yīng)科學(xué)合理申報價格“，但怎樣才算“科學(xué)、合理”？相關(guān)物價部門是無規(guī)可循的。

以蘇州高新區(qū)為例，該區(qū)物價部門相關(guān)工作人員表示，如何界定科學(xué)、合理的價格，上一級單位仍未下發(fā)新的執(zhí)行細則。蘇州住建局則向邦爺表示，“價格審批屬物價局”。而蘇州物價局截至發(fā)稿仍未給予答復(fù)。

另外，調(diào)價幅度的參照價格均為同一項目前一批次申報水平，而前一批價格申報的依據(jù)是更早之前的審批水平，所以新項目的價格首次申報成關(guān)鍵。 但新項目預(yù)售價的申報認定并無明確規(guī)范。

上述物價部門工作人員就告訴邦爺，此前蘇州新房首次申報，價格主要是企業(yè)向物價部門備案，物價部門不會強制干涉企業(yè)報價，價格主要靠市場調(diào)節(jié)。

蘇州某住宅項目報批負責人也告訴邦爺，蘇州對新項目的價格審批的確并無限制，政府僅規(guī)定實際售價不高于預(yù)售價，并未規(guī)定企業(yè)預(yù)售價格的浮動范圍，大部分的企業(yè)為靈活定價都會報高預(yù)售價，范圍一般在30%左右。

多個熟悉報批環(huán)節(jié)的開發(fā)商人士則向邦爺表示，因為沒有物價部門干涉企業(yè)的首次申報價格，所以只要企業(yè)首次申請的預(yù)售價夠高，后期的申報增幅有限制也不怕。

標準不明確，便會有漏洞可鉆，這是使蘇州限價令，以及其他很多政令效果大打折扣的重要原因。

【樓市調(diào)控征集令】滬深調(diào)控：開發(fā)商該怎么辦？

上海、深圳等多地出臺樓市調(diào)控政策，限制外來人口購房，并提高首付比例。北京更表示，多次離婚者將限制購房，江蘇也出臺限貸政策。一時間，風雨欲來，房地產(chǎn)似乎又要回到2011年樓市調(diào)控后市場低迷的那一刻。然而，上個雙休日臨滬、臨滬城市的熱銷，以及部分二線城市的成交火爆，又給行業(yè)看到了新的希望。那么，應(yīng)對一線城市的樓市調(diào)控，開發(fā)商應(yīng)該怎么辦？邦地產(chǎn)29日至30日將舉辦線上研討，歡迎各位地產(chǎn)人掃二維碼入群，我們將就以下問題進行討論：

一、 一線市場有無必要在短期內(nèi)進行價格調(diào)整，快速出貨？

二、 被限購的客源，是否可能內(nèi)部消化，成為臨滬、臨深城市項目的主要目標客群？

三、 商業(yè)項目如何抓住機會，快速消化，并有效提價？

四、 公司下一步并購項目，應(yīng)該重點考慮哪些城市和產(chǎn)品類型？

五、 今年的最佳銷售節(jié)點還是在上半年嗎？

編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰(zhàn)波